قیمت مسکن دستی کشید؛ اُفت تورم نقطه‌ای رکورد زد

هورناز (hornaz.ir):

ایران محیط زیست: جدیدترین گزارش بانک مرکزی حاکی از آن است که تورم مستقیم قیمت مسکن در تهران به کمترین میزان خود از شهریور 1395 تاکنون رسیده و تک رقمی شده است. اکو ایران در این گزارش به بررسی ابعاد مختلف این حادثه پرداخته است.

آخرین گزارش بانک مرکزی حاکی از آن است که اگرچه قیمت مسکن در کوتاه مدت در تهران با نوسان و حتی افزایش همراه بوده است، اما در میان مدت نرخ رشد قیمت مسکن کاهش یافته است و می توان انتظار داشت در صورت تثبیت شرایط، قیمت مسکن تثبیت یا تثبیت شود. حتی کاهش.

بخشی از افزایش قیمت مسکن ناشی از شوک های خارجی است که در گذشته رخ داده است. مثلاً به دلیل بی ثباتی شرایط اقتصادی، مسکن به تدریج از ماهیت مصرفی خارج شد و به ماهیت سرمایه گذاری تبدیل شد. به همین دلیل خانه هایی که برای مقاصد سرمایه گذاری خریداری می شوند بلااستفاده رها می شوند. همچنین رشد منفی ارزش افزوده بخش ساخت و ساز در برخی از سال های دهه 90 نشان دهنده کاهش ساخت و ساز مسکن است که در کنار اولین عامل منجر به کاهش عرضه مسکن شد در حالی که تقاضا برای آن همواره ادامه دارد. افزایش می یابد.

نوسانات بلندمدت قیمت مسکن در تهران; سیگنال ثبات قیمت

آخرین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان می دهد که نرخ تورم نقطه به نقطه متوسط ​​قیمت مسکن در تهران در خرداد ماه امسال به 9.7 درصد رسیده است. این نرخ پایین ترین نرخ تورم نقطه به نقطه از مهرماه 1395 است، اما چرا گفته می شود که این اتفاق مثبتی است و می تواند منجر به تثبیت قیمت مسکن در آینده شود؟

پاسخ این سوال در ماهیت تورم نهفته است. تا زمانی که تورم مثبت باشد، نشان دهنده افزایش قیمت است، اما اگر با وجود مثبت بودن کاهش یابد، نشان دهنده کاهش «سرعت افزایش قیمت» است. روند این نرخ نشان می دهد که تورم مسکن در تهران از اردیبهشت سال گذشته نقطه به نقطه وارد روند نزولی شده است. بنابراین نرخ رشد قیمت مسکن در تهران به طور مستمر کاهش یافته است. این در حالی است که در هیچ یک از روندهای نزولی ثبت شده در گذشته تا سال 96، تورم نقطه به نقطه به این میزان کاهش پیدا نکرد. این نرخ در آخرین روند نزولی از 107 درصد در اردیبهشت ماه سال گذشته به 9.7 درصد رسید.

این در حالی است که در روند نزولی قبلی، این نرخ پس از 118 درصد در آبان 1378، در اسفند 1378 به 16 درصد رسید، بنابراین از سال 1375 تاکنون این کمترین نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه‌ای در بازار مسکن تهران بوده است. در صورت ادامه این وضعیت می توان انتظار تثبیت یا حتی کاهش قیمت مسکن در پایتخت را داشت. با توجه به اینکه اوایل و ابتدای سال 1395 با تورم تک رقمی در بازار مسکن تهران مواجه بودیم، می توان انتظار کاهش قیمت ها را داشت. برای مثال این نرخ در فروردین همان سال 3.6 درصد بود.

نگاهی به محرک های قیمت مسکن در گذشته

تغییر قیمت مسکن متاثر از عوامل متعددی است. یکی از این عوامل تغییر کاربری مسکن از «مصرف» به «سرمایه گذاری» است. مسکن نیاز اساسی و ضروری خانواده هاست. در یک اقتصاد باثبات و باثبات، مسکن در درجه اول یک محصول مصرفی است و مردم آن را برای کسب سود خریداری نمی کنند. در برخی از کشورها حتی هزینه اجاره خانه نیز مقرون به صرفه تر از خرید آن است، زیرا در صورت خرید خانه، مردم باید سالانه درصدی از ارزش ملک را به عنوان مالیات پرداخت کنند.

در ایران به دلیل تشدید نوسانات اقتصادی در دو دهه اخیر، مسکن از الگوی مصرف فاصله گرفته و توسط سرمایه داران به کالای سرمایه ای تبدیل شده است. تشدید این موضوع، نمایندگان مجلس را به فکر ارائه طرحی با عنوان مالیات بر عایدی سرمایه با هدف کاهش تمایل مردم به خرید مسکن برای مقاصد غیر مصرفی انداخت. اما این طرح هنوز تکمیل نشده و آمار روشن، موثق و دقیقی از تعداد خانه های خالی نگهداری شده برای سود ارائه نشده است.

علاوه بر این موضوع، رشد ارزش افزوده بخش ساختمان نیز در برخی از سال های دهه 90 منفی شد و هنوز به سطوح بالایی نرسیده است. در واقع این رشد نشان می دهد که تولید بخش ساختمانی که مسکن نیز بخشی از آن است، از رونق چندانی برخوردار نیست. بنابراین، سمت عرضه مسکن با حداقل دو عامل محدود می شود. در عین حال، تقاضا برای مسکن به طور مداوم در حال افزایش است.

به نظر می رسد سیاست هایی مانند ساخت و ساز مسکن دولتی در ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا برای مسکن موفق نبوده است. این خانه ها در مناطق حاشیه ای شهر ساخته شده اند و از مرکز شهر و مرکز اداری پایتخت فاصله دارند. امکانات شهری مانند مدارس، فضاهای سبز و مراکز درمانی در اطراف مجتمع‌های دولتی تازه‌ساز به اندازه و تنوع موجود در شهرها در دسترس نیست. به همین دلیل است که اجاره دهندگان یا صاحبان خانه هایی که برای اولین بار در داخل شهر زندگی می کنند، نمی خواهند به این مناطق نقل مکان کنند. ناهماهنگی عرضه و تقاضای مسکن در پایتخت اخیراً به افزایش قیمت این کالای اساسی منجر شده است.

البته دلایل دیگری نیز در این افزایش مستمر قیمت ها نقش دارد. یکی از این عوامل جانبی افزایش هزینه تولید مسکن است. به عنوان مثال نرخ تورم تولیدکنندگان نهاده های ساختمانی در تابستان 1378 30 درصد افزایش یافت که عمدتاً متاثر از جهش نرخ ارز (از حدود 13 هزار تومان به 22 هزار تومان) و در نتیجه قیمت خام بود. مواد افزایش یافت میلگرد و آهن . تورم قیمت مسکن نیز در سال 99 با شروع تابستان، ظاهراً به دلیل افزایش نرخ ارز و تورم تولید نهاده های ساختمانی، نقطه به نقطه افزایش یافت.

اثر معکوس آن نیز قابل مشاهده است. به عنوان مثال، در سال گذشته بر اساس داده های مرکز آمار، تورم نقطه به نقطه نهاده های ساختمانی در تهران کاهش یافته است. این نرخ در زمستان به 23.8 درصد رسید که کمترین نرخ از ابتدای سال 97 بوده است.

نوسانات کوتاه مدت قیمت مسکن و رشد ماهانه قیمت 1.4 درصدی

تورم نقطه به نقطه همانطور که قبلا ذکر شد، روند قیمت ها را در بلندمدت یا میان مدت نشان می دهد. برای اطلاع از نوسانات کوتاه مدت، تورم ماهانه باید بررسی شود. این شاخص نشان می دهد که قیمت هر مترمربع مسکن در تهران نسبت به ماه قبل چند درصد تغییر کرده است. این نرخ در خرداد ماه سال جاری 1.4 درصد و نسبت به اردیبهشت کاهش داشته است. در عین حال نرخ تورم ماهانه مسکن در شهر تهران به این حد رسیده است که در اردیبهشت ماه سال گذشته به 13.4 درصد و در اسفند 93 به 14.2 درصد رسیده است. بنابراین روند تورم ماهانه مسکن در تهران نیز شاهد بود. نزولی در سال گذشته، اما در مقاطعی به ویژه از زمستان سال گذشته از کاهش سریع خود فاصله گرفت.

البته نباید از این نکته غافل شد که بخشی از کاهش رشد قیمت مسکن ناشی از رکود معاملاتی است که بر این بازار حاکم بوده است.

میانگین تعداد معاملات ماهانه مسکونی در سال 1395 تقریباً 13 هزار واحد بوده است. این در حالی است که میانگین ماهانه معاملات مسکن در سال گذشته تنها حدود 3000 واحد بوده است. بنابراین خرید و فروش مسکن در تهران کاهش چشمگیری داشت و بخشی از کاهش تورم مسکن در همین راستا رخ داد. گاهی اوقات به اشتباه تصور می شود که این کاهش در معاملات به دلیل کاهش تقاضای مردم برای خرید خانه است. در حالی که این کاهش تقاضا به دلیل ناتوانی خانواده ها بود نه بی میلی آنها برای خرید خانه.