هورناز (hornaz.ir):
سجاد دهقانی; وکیل پایه یک دادگستری: مدت هاست که بسیاری از معاملات ملکی به دلیل عدم ثبت رسمی، مردم را با مشکلات جدی مواجه کرده است. معاملات غیررسمی با استفاده از قراردادهای دستی یا قراردادهای ساده یکی از رایج ترین روش های خرید و فروش ملک در کشور ما بوده است که به دلیل عدم شفافیت و عدم ثبت رسمی مشکلات بسیاری را به همراه داشته است و در نتیجه بسیاری از آنها از دست داده اند و به جای راحتی خرید یا فروش… املاک و مستغلات، با دعواهای طولانی دادگاهی، کلاهبرداری و ادعاهای مالکیت مکرر مواجه می شوند. موارد مکرر از جمله فروش چندباره ملک به چندین نفر، جعل اسناد، عدم تطابق شرایط ملک با آنچه در قرارداد قید شده و مشکلات مربوط به ارث و مالکیت برای خریدار و فروشنده بوده است. این پرونده ها علاوه بر اینکه خسارات مالی قابل توجهی به مردم وارد می کند، باعث انبوه دعاوی در محاکم قضایی نیز شده است.
به دلیل این مشکلات، نیاز شدیدی به قوانینی وجود داشت که ثبت معاملات ملکی را الزامی کند. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال 1401 بدین منظور تصویب شد و در سال 1403 توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام مطابق با مصلحت نظام تشخیص داده شد. این قانون و مقررات مربوط به آن به دنبال ایجاد شفافیت و امنیت حقوقی در معاملات ملکی و کمک به مردم برای انجام معاملات با آرامش و اطمینان بیشتر است.
قانون الزام ثبت رسمی معاملات؛ راه حلی برای شفافیت و کاهش ادعاها
قانون الزام ثبت رسمی معاملات املاک و مستغلات به طور خاص برای کاهش دعاوی، کلاهبرداری و کلاهبرداری در املاک وضع شد. در این قانون تاکید شده است که هر نوع معامله ملکی باید در سامانه های رسمی ثبت و تایید شود و در صورت عدم انجام این ثبت، معامله از نظر قانونی باطل تلقی می شود. این امر تضمین می کند که طرفین معامله از صحت و قانونی بودن معامله مطمئن هستند و در صورت بروز اختلاف، مرجع خاصی برای بررسی و تایید معامله وجود دارد.
سامانه ثبت الکترونیکی شفافیت و سرعت در معاملات ملکی را فراهم می کند
یکی از اقدامات اصلی این قانون، ایجاد سامانه الکترونیکی توسط سازمان ثبت و اسناد و املاک کشور است که کلیه معاملات ملکی باید در آن ثبت شود. این سیستم به چند دلیل مهم است:
1. ثبت اولیه پیش نویس قرارداد: زمانی که خریدار و فروشنده بر سر معامله توافق کنند، مشاور املاک موظف است پیش نویس قرارداد را در سامانه ثبت کند. این پیش نویس حاوی اطلاعات دقیق برای هر دو طرف، مشخصات ملک، و شرایط و ضوابط توافق شده بین دو طرف است. به این ترتیب جزئیات قرارداد به وضوح وارد سامانه شده و تمامی جزئیات قرارداد در دسترس است. البته باید توجه داشت که این امر مانع از مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی برای انجام معاملات خود نمی شود.
2. تأیید و تأیید اطلاعات: سامانه به طور خودکار هویت و اصالت طرفین معامله و صحت اسناد را تأیید می کند تا از قانونی بودن و صحت طرفین اطمینان حاصل کند و اموال مورد معامله دچار مشکل قانونی نشود. این تایید اولیه از بسیاری از مشکلات و اختلافات جلوگیری می کند و به خریداران و فروشندگان اطمینان بیشتری می دهد.
3. ارسال پیش نویس به دفتر اسناد رسمی: پس از ثبت اولیه پیش نویس در سامانه، اطلاعات به صورت خودکار به دفتر اسناد رسمی ارسال می شود. در این مرحله طرفین معامله باید ظرف مدت پنج روز به دفتر مراجعه کنند تا مراحل نهایی ثبت نام را طی کرده و معامله را رسمی کنند.
نقش مشاوران املاک مسئولیت بیشتر برای دقت در معامله
آیین نامه اجرایی ماده 3 قانون نقش مشاوران یا دلالان املاک را در ثبت معاملات افزایش داد. مشاوران املاک در حال حاضر نه تنها مسئول برقراری تماس اولیه بین خریدار و فروشنده هستند، بلکه باید اطلاعات لازم را با دقت و مسئولیت بیشتری وارد سیستم کنند. این اطلاعات شامل هویت و آدرس طرفین، مشخصات کامل اموال، شرایط مالی و شرایط توافق شده است.
از سوی دیگر، مشاوران املاک نمی توانند اطلاعات را تغییر دهند یا شرایط قرارداد را به میل خود اضافه یا حذف کنند. از آنجایی که سامانه اطلاعات را به صورت دقیق ثبت می کند، هرگونه تغییر نیازمند تایید طرفین و در نهایت تایید دفتر است. این امر باعث افزایش دقت و شفافیت معامله می شود.
وظیفه دفاتر اسناد رسمی; مرحله نهایی و ثبت قانونی معامله
دفاتر اسناد رسمی آخرین مرحله را برای ثبت رسمی معامله برمی دارند. دفاتر پس از دریافت پیش نویس قرارداد از سامانه وظیفه بررسی صحت و اعتبار اسناد را بر عهده دارند. در صورتی که ملک مشکل قانونی نداشته باشد و تمامی شرایط قانونی وجود داشته باشد نسبت به صدور و ثبت سند رسمی معامله اقدام می کنند.
این مرحله نه تنها باعث اطمینان بیشتر طرفین معامله می شود، بلکه امکان هرگونه کلاهبرداری یا فروش یک ملک را به طور همزمان به افراد متعدد از بین می برد.
قراردادهای یکسان؛ راه حلی برای ساده سازی معاملات روزانه
برای معاملات عادی و ساده، قانون امکان استفاده از «عقود یکسان» را فراهم کرده است. این قراردادها فرم های استاندارد و از پیش تعریف شده ای هستند که قابل تغییر نیستند و برای معاملات ساده مناسب هستند. استفاده از قراردادهای یکسان به افراد اجازه می دهد تا بدون نیاز به مراجعه حضوری به دفتر، تراکنش را ثبت کنند. این روش به طور خاص برای خرید و فروش هایی طراحی شده است که پیچیدگی خاصی ندارند و معمولاً به بررسی ها و پرس و جوهای پیچیده نیاز ندارند. این قراردادها حاوی مفاد از پیش تعیین شده و غیرقابل تغییر بوده و شامل کلیه شرایط اولیه و استاندارد معاملات ملکی می باشد. مثلاً مواردی مانند مشخصات ملک، هویت طرفین، تعهدات طرفین، تاریخ تنظیم سند و شرایط پرداخت از قبل تعیین می شود. در نتیجه، استفاده از قراردادهای یکسان، تعارضات احتمالی بین طرفین را کاهش می دهد، زیرا شرایط به طور کامل تعریف و به صورت استاندارد درک می شوند. همچنین با توجه به بررسی ها و تصویب های سیستماتیکی که در سامانه صورت می گیرد، امکان تقلب و تخلف در این نوع قراردادها کمتر است.
نحوه استفاده از قراردادهای مشابه در سیستم
یکی از مزایای این قراردادها عدم نیاز به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای ثبت است. پس از توافق اولیه، طرفین می توانند قرارداد را به صورت الکترونیکی در سامانه امضا کرده و اطلاعات آن را وارد سامانه کنند. سپس سامانه اطلاعات را تایید می کند و در صورت تایید هویت طرفین و شرایط معامله، قرارداد به صورت رسمی ثبت می شود. البته ممکن است برای رفع برخی محدودیت ها مانند محدودیت های قانونی یا مشکلاتی مانند ضمانت اموال، مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی لازم باشد.
محدودیت ها و شرایط مشخص شده برای قراردادهای یکسان
با وجود سهولت و مزایای این نوع قراردادها، محدودیت هایی نیز برای استفاده از آنها وجود دارد. به عنوان مثال، معاملات پرداخت نشده، املاک توقیف شده، معاملات افراد زیر 18 سال یا معاملاتی که از طریق قیم، مجری یا قیم انجام می شود، نمی توانند از این نوع قراردادها استفاده کنند. همچنین در مواردی که ملک نیاز به اخذ تاییدیه های خاص از مراجع ذیربط داشته باشد، عین قرارداد قابل ثبت نیست. این محدودیت ها با هدف اطمینان از صحت و اعتبار معاملات و جلوگیری از هرگونه سوء استفاده اعمال شده است. همچنین از آنجایی که این قراردادها فرم های استاندارد و از پیش تعیین شده ای هستند که قابل تغییر نیستند، اگر طرفین شرایط خاصی را مد نظر داشته باشند، نمی توانند از این قراردادها استفاده کنند و باید مستقیماً به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
حساب اعتماد؛ تضمین امنیت پرداخت و اطمینان مالی برای طرفین معامله
یکی از مهمترین ابزارهای حمایت از این قانون، استفاده از «حساب اعتماد» است. این حساب که از طریق همکاری با بانک مرکزی ایجاد شده است، نقش یک واسطه را در پرداخت وجوه تراکنش ایفا می کند.
نحوه کار این حساب اعتماد به این صورت است که پول مربوط به تراکنش به آن واریز می شود و تنها پس از تکمیل تمام شرایط تراکنش آزاد می شود. این حساب به خریدار و فروشنده اطمینان می دهد که مبلغ تراکنش با خیال راحت پرداخت می شود و هیچ یک از طرفین با مشکل مالی مواجه نمی شوند.
در صورتی که به هر دلیل یکی از طرفین نتواند به تعهدات مالی خود عمل کند، طرف مقابل می تواند به سرعت و بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، از طریق سامانه درخواست فسخ قرارداد را ارائه کند. این فرآیند کمک زیادی به کاهش دعاوی حقوقی می کند و راهی ساده و موثر برای حل مشکلات مالی احتمالی است.
خاتمه هوشمند؛ ابزاری سریع و موثر برای فسخ قانونی قرارداد
یکی از نکات جالب آیین نامه امکان فسخ هوشمند قرارداد است. این امکان به دو طرف اجازه می دهد در صورت نقض شرایط مالی یا عدم پرداخت، بدون نیاز به دادگاه، قرارداد را از طریق سامانه فسخ کنند. به عنوان مثال اگر در قرارداد مقرر شده باشد که خریدار باید قسط خاصی را در سررسید پرداخت کند و این اتفاق نیفتد، فروشنده می تواند از طریق سامانه درخواست فسخ قرارداد را ارائه دهد.
این امکان به افراد کمک می کند تا در معاملات خود احساس امنیت بیشتری کنند، زیرا می دانند در صورت بروز مشکل، نیازی به مراحل قانونی طولانی مدت ندارند و به راحتی می توانند حقوق خود را به دست آورند.
یک فرصت 4 ساله برای اخذ سند رسمی ملکی
هدف از تصویب این قانون تنها تنظیم معاملات پس از تصویب آن نیست، بلکه معاملات قبل از آن را نیز هدف قرار داده است. بر اساس ماده ۱۰ این قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باید ظرف مدت یک سال از تاریخ صدور قانون، سامانه ای به نام سامانه اسناد غیررسمی ایجاد کند. پس از استقرار این سامانه، افراد دو سال فرصت خواهند داشت تا اسناد و اطلاعات مربوط به معاملات قبل از اعمال این قانون را که فاقد سند رسمی هستند، ثبت کنند. پس از درج این اطلاعات و دعاوی در سامانه، دو سال فرصت دارند تا سند رسمی دریافت کنند و یا دعاوی مربوطه را در محاکم دادگستری تشکیل دهند. نقل و انتقالات بعدی به صورت قانونی در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد و دفاتر اسناد رسمی ثبت می شود و در صورت عدم رعایت این مراحل، استناد به اختلافات مطرح شده در مراجع قضایی با اسناد عادی امکان پذیر نخواهد بود. سامانه تنظیم اسناد غیررسمی در واقع گامی موثر برای ساماندهی وضعیت املاکی است که فاقد سند رسمی هستند و با ایجاد این بستر قانونی بسیاری از مشکلات مالکیت و مطالبات مربوط به این املاک برطرف می شود. همچنین مالکانی که به دلیل مشکلات مختلف موفق به ثبت رسمی ملک خود نشده اند با استفاده از این سامانه می توانند ملک خود را به صورت رسمی و معتبر ثبت کنند.
نتیجه گیری؛ گامی موثر در جهت شفافیت و قطعیت در معاملات املاک و مستغلات
قانون ثبت رسمی معاملات املاک و آیین نامه اجرایی آن به عنوان اقدامی موثر برای کاهش مشکلات قانونی و افزایش شفافیت در معاملات ملکی تصویب شد. این قوانین نه تنها از حقوق مردم در معاملات حمایت می کند، بلکه با ایجاد سامانه های الکترونیکی و جلوگیری از دعاوی غیر ضروری، امنیت و صحت معاملات را افزایش می دهد.
اجرای این قانون به این معناست که هر معامله ملکی باید به صورت رسمی ثبت و تایید شود. از این رو امکان تقلب یا ادعای دروغ در مالکیت اموال بسیار کاهش می یابد. این قانون و مقررات، به ویژه برای کسانی که قصد خرید و فروش ملک را دارند، این امکان را فراهم می کند تا معاملات خود را با خیال راحت انجام دهند و از عوارض قانونی و مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.
